Beaucoup d’esthéticiennes indépendantes construisent leur patrimoine en même temps que leur clientèle. Un premier studio acheté au moment de l’installation, loué pour compléter les revenus, puis parfois un second. C’est le cas de Camille, qui tient un institut de beauté dans le quartier de la Robertsau, à Strasbourg, et loue depuis quatre ans un studio meublé près de l’université. Cet automne, pour la première fois, son locataire a cessé de payer.
Une situation qui arrive au mauvais moment
Pour une indépendante, le timing est rarement bon. L’automne est une saison chargée à l’institut, les rendez-vous s’enchaînent, et le temps manque pour s’occuper d’un dossier qui s’annonce compliqué. Camille a d’abord relancé gentiment, puis attendu. Au troisième mois, elle s’est rendu compte que le temps jouait contre elle.
Le studio meublé loué comme résidence principale relève pour l’essentiel de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, y compris de son article 24 sur les impayés (article 25-3). La clause de résiliation pour défaut de paiement ne produit effet que six semaines après un commandement de payer délivré par un commissaire de justice et resté sans effet. Ce commandement doit contenir plusieurs mentions obligatoires, dont le décompte de la dette et les possibilités d’aide et de délai offertes au locataire.
La caution, une ressource souvent sous-utilisée
Le locataire de Camille, un étudiant en master, avait fourni une caution : son père. Beaucoup de bailleurs oublient de l’informer à temps. La loi est pourtant précise : lorsque le bail est garanti par un cautionnement, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Savoir s’il est possible de réclamer directement à la caution sans poursuivre le locataire dépend de la nature de son engagement, simple ou solidaire, qu’il faut vérifier dans l’acte signé.
Dans le cas de Camille, la caution solidaire a réglé une partie de la dette dès réception du commandement. Le reste a fait l’objet d’un échéancier écrit. Signé par l’étudiant et sa caution, il prévoit un remboursement sur quatre mois en plus du loyer courant.
Si l’accord ne suffit pas
Lorsque ni le locataire ni la caution ne paient, le juge est saisi. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans s’il a repris le paiement du loyer courant. S’il ordonne l’expulsion, celle-ci ne peut en principe intervenir que deux mois après le commandement de quitter les lieux, et jamais pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Une règle vaut pour toutes les situations : ne jamais tenter de reprendre le studio soi-même, en changeant la serrure ou en coupant l’électricité. C’est un délit, et cela retournerait le dossier contre la propriétaire.
Ce que Camille retient
Gérer un bien locatif à côté d’une activité prenante demande un peu d’organisation : vérifier les encaissements chaque mois, écrire dès le premier retard, informer la caution sans attendre. Pour les propriétaires strasbourgeois qui n’ont pas le temps de suivre une procédure, le cabinet Mon Avocat Bailleur intervient devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. Prendre soin de son patrimoine, comme de sa clientèle, passe par des gestes réguliers plutôt que par des réactions tardives.
